Для многих ипотека — чуть ли не единственная возможность приобрести собственное жилье и наконец перестать скитаться по съемным квартирам.
Если вы всерьез начали задумываться об ипотечном кредите, но потерялись в умных терминах и куче рекламных предложений — наша статья для вас. Мы поможем разобраться с основными понятиями и определениями, а также рассмотрим ключевые особенности.
Терминология и определения
Ипотека — это залог квартиры (или ее части), апартаментов, дома, земли, таунхауса и иной недвижимости, который обеспечивает обязательства заёмщика по кредитному договору.
Прежде всего вам нужно определиться: вы планируете передать в залог банку приобретаемый объект недвижимости или у вас есть иная недвижимость в собственности, которая также может стать залоговым обеспечением по кредиту.
Отсюда сразу вытекают два вида ипотеки:
- ипотека в силу закона
- ипотека в силу договора
Для справки
Отметим имеющиеся особенности: ипотека в силу закона отличается от ипотеки, возникающей в силу договора, тем, что первая возникает автоматически на основании обстоятельств, указанных в законе, например при приобретении недвижимости за счёт кредитных средств, а ипотека в силу договора возникает на основании заключенного между залогодержателем и залогодателем договора.
Ипотечные сделки регулируются Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
Как только определились с залогом, пора разбираться с множеством ипотечных предложений. В рекламах часто указывают диапазон возможных процентных ставок и перечень условий, которые влияют на процентную ставку. Остановимся подробнее.
От чего зависит процентная ставка?
Кредитная ставка по ипотеке имеет достаточно большой разброс. При этом есть несколько факторов, которые могут повлиять на банковское предложение и снизить процент по кредиту. Как правило, это:
1. Отношение требуемой суммы к рыночной стоимости залога (в том числе размер первоначального взноса)
Если вы планируете брать кредит под залог приобретаемой недвижимости (ипотека в силу закона), то некоторым банкам важен размер первоначального взноса. Здесь все просто — чем больше вы накопите своих средств, тем ниже может быть ставка.
Если вы рассматриваете приобретение жилья под залог уже имеющейся у вас недвижимости (ипотека в силу договора), то цена покупаемого объекта для банка, по сути, не играет роли. Теперь кредитор смотрит, какова рыночная стоимость того имущества, которое вы отдаете в залог, и какую сумму кредита он может вам предоставить под залог этого имущества. Если рыночной стоимости предлагаемого для передачи в залог имущества достаточно для покрытия суммы задолженности по кредиту, то у вас будет больше шансов получить кредит и даже претендовать на более выгодную процентную ставку.
Пример
Вы покупаете «однушку» за 3 миллиона рублей под залог своей трехкомнатной квартиры стоимостью 10 миллионов.
В данном случае у банка будут основания для предоставления вам более низкой ставки, даже если у вас вообще нет ни рубля на первоначальный взнос.
Чудеса? Нет, обычная математика: вам требуется всего 30% от стоимости залога (70% у вас,считай, есть).
Возьмем обратный пример: вы покупаете «трёшку» за 10 миллионов, накопив 7 миллионов для первоначального взноса. Не хватает всего 3 миллиона, и вы хотите взять ипотеку под залог своей однокомнатной квартиры, которая как раз столько и стоит.
Казалось бы, ваш первоначальный внос составляет целых 70%, но не удивляйтесь, если банк предложит вам высокую процентную ставку или даже откажет в предоставлении кредита, ведь вы хотите взять в кредит 100% от стоимости залога, а банки неохотно выдают более 80%!
2. Срок и сумма кредита
Логика ясна: когда рыночная стоимость передаваемого в залог имущества позволяет покрыть сумму кредита, а срок его возврата не слишком длинный, банку спокойнее за выданные вам средства, и процентная ставка может стать выгоднее.
3. Категория приобретаемой недвижимости
Обычно по ипотечным программам на приобретение квартиры банки предлагают ставки ниже, чем при покупке загородного дома или земли.
4. Категория заемщика
Для своих давних и проверенных клиентов, зарплатников или заемщиков с положительной кредитной историей, кредитные организации могут предложить более выгодные условия.
При подаче заявки на кредит предоставьте банку согласие на запрос сведений в бюро кредитных историй, если ранее вы уже брали какой-либо кредит и успешно его погасили — информация о выплаченной без просрочек задолженности однозначно положительно повлияет если не на ставку, то, как минимум, на рассмотрение вас как добросовестного заемщика.
5. Оформление комплексного страхования
Страховка — это спокойствие и уверенность в завтрашнем дне для заёмщика и дополнительная гарантия для банка, что даже в случае наступления страховых рисков, кредит будет погашен без реализации заложенного имущества за счёт средств страховой компании.
По закону, если иное не предусмотрено договором ипотеки, залогодатель должен страховать недвижимость от рисков утраты или повреждения — это обязательный минимум. При этом страховые компании предлагают более широкий спектр страхования рисков — например, риск утраты права собственности (страхование титула) и страхование жизни и трудоспособности заемщика.
Если вы добровольно идете на оформление расширенного комплексного страхования, то банк может предложить ставки гораздо выгоднее, чем без такой страховки.
6. Комплект документов на рассмотрение заявки
Некоторые финансовые организации обещают выдать кредит при наличии буквально одного паспорта и без подтверждения сведений об уровне доходов заёмщика. Поскольку при этом банкам приходится верить информации об уровне дохода клиента буквально на слово, такого рода кредиты относят к более высокой группе риска. А повышенный уровень риска банки компенсируют более высокой процентной ставкой.
Если вы за рациональный подход в вопросах ипотеки, то при подаче заявки лучше ознакомиться со всеми условиями и требованиями банка к пакету документов и предоставить максимальный комплект. Банк сможет лучше узнать вас как потенциального заемщика и реально оценит ваши финансовые возможности. И, скорее всего, сделает вам интересное ипотечное предложение.
Зависимость размера процентной ставки от оценки банком своих кредитных рисков очевидна: платёжеспособный заёмщик и обеспеченный кредит для банка — это максимально низкий процент по ипотеке для вас.
Требования к залогу и залогодателю
Не вся недвижимость подойдет в качестве залога. Обычно банки выставляют свои требования к такому имуществу, поэтому обязательно уточняйте у кредитного менеджера все детали.
Но есть ряд стандартных требований к залоговой недвижимости:
- расположение в регионе подачи кредитной заявки или в регионе присутствия банка;
- отсутствие несогласованных перепланировок или реконструкций;
- объект не подлежит сносу и не является памятником архитектуры;
- не зарегистрировано обременений объекта недвижимости.
Идеальный вариант, если собственником закладываемой недвижимости оказывается сам заемщик. Тем не менее, залогодателями могут стать и его ближайшие родственники — муж/жена, родители или совершеннолетние дети.
Доли квартиры обычно не принимают в качестве залога в связи с низкой ликвидностью такого обеспечения.
Кому по закону принадлежит заложенная недвижимость?
Залог недвижимости является формой обеспечения исполнения финансовых обязательств должника перед его кредитором, но собственником недвижимости остается залогодатель (заемщик).
После подписания кредитного договора права залогодержателя по ипотеке могут быть также удостоверены закладной. Далее обременение регистрируется в ЕГРН.
Для справки
Закладная относится к особому виду ценных бумаг. Она одновременно удостоверяет право ее владельца на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этих обязательств, а также право залога на имущество, обремененное ипотекой.
Банк не имеет право собственности на вашу недвижимость, но имеет, фактически, гарантию вашего исправного погашения кредита. В случае жестких нарушений договора (например, многомесячной просрочки) у банка есть право и возможность реализовать предмет залога и погасить на вырученные деньги неоплаченную часть задолженности и проценты по ней.
После полного погашения кредита в ЕГРН снимают обременение с вашей собственности, и закладная теряет силу.
Варианты кредитных выплат
Существуют два вида ипотечных платежей — аннуитетный и дифференцированный.
Аннуитетные платежи — это равные ежемесячные суммы погашения в течение всего срока ипотеки. В первые месяцы гигантская часть аннуитета — это проценты по кредиту, а малая доля — погашение основного долга. Ближе к концу срока ипотеки это соотношение полностью меняется — вы платите крошечную сумму процентов и большую часть тела кредита.
При дифференцированных платежах ежемесячные взносы планомерно уменьшаются. Каждая выплата состоит из одинаковой суммы заемных средств, а количество уплаченных процентов снижается каждый месяц.
Так как большинство банков предлагает аннуитетную систему погашения кредитов, рассмотрим ее подробнее на наглядном примере. Для простоты расчета возьмем сумму кредита 120000 рублей под 10% годовых сроком на 10 месяцев.
Обычно кредит берут на большее количество лет, чтобы сделать ежемесячный взнос максимально комфортным для семейного бюджета и дать себе возможность регулярно накапливать «лишние» деньги на частичное досрочное погашение.
Несколько слов о досрочном погашении
Частичное досрочное погашение любыми суммами или полное закрытие кредита возможны практически в любой день без ограничений (раньше банки практиковали моратории на досрочные выплаты или даже штрафы, но сегодня все честно и прозрачно). Хотя по закону кредитные организации имеют право прописать небольшое ограничивающее условие в договоре — обязать заёмщика предупредить банк о намерении осуществить досрочное погашение не менее чем за тридцать дней до внесения денежных средств.
Для осуществления досрочного погашения недостаточно просто внести деньги на свой счет. Вам надо обязательно подъехать в банк с паспортом и написать соответствующее заявление. Без этого внесенные деньги так и будут лежать на счете, а банк будет планомерно списывать из них ежемесячные платежи согласно графику кредита. Хотя современные технологии некоторых кредитных организаций позволяют оформлять заявления о частичном погашении дистанционно из личного кабинета через Интернет или мобильный банк.
При досрочном погашении почти вся сумма идет на оплату основного долга, что существенно снижает итоговую переплату по процентам (особенно, если погашать в первые месяцы ипотеки).
После осуществления частичного погашения обычно предлагают либо сократить количество выплат и сохранить размер платежа, либо оставить срок прежним, уменьшив ежемесячный взнос. Уточните у менеджера подробные расчеты и не забудьте взять новый график платежей.
Когда же новоселье?
Вернемся к началу: итак, вы определились с залогом, выбрали надежный банк и лучшие условия, подали документы на кредит и получили долгожданное одобрение.
Что делать дальше? Срочно искать объект покупки, если не определились заранее! На это у вас есть 2-3 месяца (срок действия решения по кредиту). Но не забывайте, что до подписания кредитного договора вам еще, как правило, нужно успеть провести оценку залоговой недвижимости, при необходимости оформить комплексное страхование и согласовать итоговую стоимость и все условия с продавцом, так что, на самом деле, времени в обрез.
Если вы уже прошли все вышеописанные подготовительные этапы, то сама сделка проходит очень быстро и просто: подписывается кредитный договор и договор ипотеки (возможно также оформление закладной), затем обременение регистрируется в ЕГРН, и банк делает безналичный перевод на счет компании-застройщика.
Поздравляем, теперь у вас впереди затяжной ремонт много счастливых лет в уютном гнездышке!
Если вы покупаете недвижимость на вторичном рынке, то оформление договора купли-продажи между продавцом и покупателем (вами) будет происходить при участии и контроле банковских сотрудников. Обычно для удовлетворения гарантий всех заинтересованных лиц оплата производится через аккредитив или через банковскую ячейку.
Коротко о главном
Приобретение недвижимости и получение ипотечного кредита — это сложный процесс. Заемщики без специального юридического образования вряд ли могут похвастаться глубокими знаниями всех нюансов. Но основные понятия, порядок действий, требования к залогу, принципы формирования платежей и погашения долга всё же лучше знать.
Если максимально ответственно подойти к выбору ипотечной программы, внимательно читать кредитный договор и все остальные документы, не стесняться задавать любые вопросы кредитному менеджеру, то ипотека совсем не так страшна, как кажется, а вы имеете все шансы вскоре обрести свой собственный дом.